SÃO PAULO – Com as incertezas quanto ao ritmo de crescimento econômico ainda presentes no horizonte e diante de novas restrições ao redor do mundo por conta de uma segunda onda de coronavírus, os analistas de fundos imobiliários começam o mês de novembro atentos à volta dos lockdowns na Europa e ao impacto das medidas sobre a atividade global, especialmente a brasileira.
Na cena doméstica, o aumento das expectativas inflacionárias pelo mercado financeiro deve continuar no radar, assinala Renan Manda, head de análise de fundos imobiliários da XP, seja por conta da correção dos preços de aluguéis ou por uma alta da taxa Selic mais cedo que o esperado, reduzindo a atratividade dos prêmios pagos pelos FIIs.
“Em um cenário de alta das revisões para a inflação, os fundos imobiliários tendem a se beneficiar, de modo geral, mas também depende da carteira. Um aluguel de shopping pode ser indexado ao IGP-M, mas o lojista pode ter outras preocupações no momento por conta da pandemia, então o proprietário do shopping não consegue repassar a inflação”, afirma Manda.
Neste mês, os investidores também aguardam pela liberação do aluguel de cotas de FIIs, que deve, segundo o especialista, aumentar a liquidez do mercado e possibilitar uma maior diversificação das estratégias de alocação possíveis para os cotistas, como a de long and short, por exemplo.
Em outubro, o Ifix, índice que acompanha o desempenho dos principais FIIs negociados em Bolsa, apresentou queda de 1%. No ano, o desempenho é negativo em 13,5%.
Os mais recomendados
O segmento de galpões logísticos domina as recomendações de analistas para novembro, com três dos cinco nomes: Vinci Logística, XP Log e BTG Pactual Logística, sendo esse último novidade na seleção do mês.
Entrou também para o portfólio o fundo de fundos imobiliários RBR Apha, com quatro menções. Na direção oposta, RBR Rendimento High Grade e o fundo de shopping centers XP Malls deixaram a carteira.
Ainda que o setor de galpões venha se destacando neste ano e tenha apresentado redução na taxa de vacância em meio ao avanço do e-commerce, Maria Fernanda Violatti, analista de fundos imobiliários da XP, chama atenção para o novo estoque a partir de 2021.
“O segmento deve permanecer aquecido nos próximos trimestres, mas é preciso levar em consideração, principalmente em São Paulo, o aumento do número de entregas para o ano que vem. Só na capital são estimados cerca de 650 mil metros quadrados, o que pressionaria os preços, com um aumento na taxa de vacância”, diz.
A carteira de fundos imobiliários do InfoMoney conta com os cinco fundos mais recomendados para o mês. Para critério de desempate, são selecionados aqueles com os maiores volumes médios negociados nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica.
Para novembro, participaram do levantamento nove casas de análise. Ainda sem ter divulgado os ativos deste mês, o Itaú BBA não fez parte da seleção compilada.
Confira a seguir os fundos imobiliários mais recomendados pelos analistas para este mês:
OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Mirae Asset, Necton, Santander Corretora e XP).
Vinci Logística (VILG11)
Com cinco recomendações, o fundo de galpões logísticos da Vinci Partners se manteve na preferência das corretoras neste mês.
Em outubro, o FII adquiriu 100% do “Caxias Park”, no Rio de Janeiro, pelo valor de R$ 223,1 milhões, com área bruta locável (ABL) de 76,6 mil m2. O ativo está totalmente locado e conta com 12 locatários, como L’Oréal Brasil, MN Tecidos, General Mills, Cheerios e Häagen-Dazs.
Em relatório, o time de análise da XP, que aumentou a exposição ao fundo este mês, afirma que o fundo está bem posicionado para a retomada da economia e para a tendência de crescimento do e-commerce no Brasil.
“O fundo conta ainda com recuperações de diferimentos concedidos durante a crise da Covid-19, que devem impactar positivamente as cotas nos próximos meses”, escrevem os analistas.
Segundo a Necton Investimentos, a concentração de receita em inquilinos com boa qualidade de crédito, 100% do portfólio locado e prazo médio remanescente dos contratos de quatro anos e meio anos conferem ao fundo um caráter mais defensivo.
BTG Pactual Logística (BTLG11)
Também do segmento de logística, o BTLG recebeu quatro menções e após ficar um mês fora da carteira, voltou a integrar a seleção compilada pelo InfoMoney.
Entre as justificativas da Santander Corretora, que incluiu os papéis em sua carteira para este mês, estão o encerramento da nona emissão de cotas do fundo e os ativos no pipeline, com elevado padrão construtivo, boa localização e potencial para diversificação da base de inquilinos.
“Estimamos um rendimento isento de IR atrativo de cerca de 6,6% para os próximos 12 meses, bem acima da média do yield do segmento logístico, atualmente em 5,8% ao ano”, escrevem os analistas, em relatório.
O time de análise da Guide também diz acreditar nos fundamentos e na resiliência do setor de logística. “Vemos o BTLG como o melhor nome para se estar posicionado, visto seu amplo pipeline de aquisições, valor reprimido em ativos do portfólio e desconto de 15% a 20% no valor patrimonial em relação aos seus principais pares”, diz a equipe.
CSHG Renda Urbana (HGRU11)
O fundo híbrido do Credit Suisse, com alocações em ativos de varejo e educacional, recebeu quatro menções este mês, uma delas da XP Investimentos.
A justificativa para a recomendação, segundo os analistas da casa, é que o portfólio do fundo é diversificado, tem grande concentração em contratos atípicos e inquilinos com boa qualidade de crédito, como Lojas Big e Yduqs.
A avaliação é compartilhada pela Santander Corretora, que cita ainda o anúncio da aquisição de 66 imóveis das Casas Pernambucanas, reduzindo a concentração da receita em um único inquilino. “Estimamos um yield atrativo de 6,5% nos próximos 12 meses, isento de IR”, escrevem.
Entre os locatários que representam 5% ou mais da receita de locação contratada do fundo estão, além de Yduqs e Lojas Big, a Universidade de Mogi das Cruzes e a Anhembi Morumbi – Laureate.
RBR Alpha Fundo de Fundos Imobiliários(RBRF11)
Também com quatro menções, o fundo de fundos imobiliários RBR Alpha é outra novidade na carteira compilada pelo InfoMoney para este mês.
Atualmente, a maior parte do portfólio (44,3%) está alocada em lajes corporativas, seguida de recebíveis imobiliários, com 25,6%.
Neste mês, o fundo entrou para a seleção recomendada da Santander Corretora, que destaca a carteira diversificada, o time de gestão experiente e a estratégia de alocação bem definida.
Segundo os analistas, a sexta emissão de cotas, no valor de R$ 351 milhões e aprovada em outubro, é positiva, uma vez que irá permitir que o FII aloque em novas ofertas que virão a mercado nos próximo meses, sem ter que realizar a venda dos FIIs alocados, uma vez que o mercado tem visto menos oportunidade no mercado secundário.
Já na avaliação do BB Investimentos, o cenário de aumento da inflação deve implicar melhora no pagamento de dividendos do fundo de recebíveis BARI11, a maior posição hoje do RBRF11, uma vez que os ativos da carteira são essencialmente vinculados ao índice de preços (73,3% em IGP-M e 20,8% em IPCA).
Os analistas afirmam ainda que o fundo da RBR encerrou setembro com 100% dos recursos alocados e que, junto com a recuperação esperada dos proventos dos fundos de shopping, tende a aumentar a recorrência de dividendos gerada.
XP Log (XPLG11)
Pelo quarto mês consecutivo entre os preferidos, o fundo de galpões logísticos XP Log está entre os FIIs recomendados pelo BTG Pactual para novembro.
O argumento é de que o fundo possui um portfólio pulverizado, com ativos bem localizados e bons locatários, como Lojas Renner, Via Varejo e Leroy Merlin, além de boa liquidez das cotas.
No BB Investimentos, os analistas assinalam que o incremento das plataformas de e-commerce, sustentado pela mudança nos hábitos dos consumidores e pela intensificação da estratégia de omnichannel das varejistas, tende a beneficiar o segmento de logística, em especial fundos com ativos localizados próximos dos centros urbanos em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, como o XP Log.
Os analistas chamam atenção ainda para a maior parte dos contratos de locação ser atípica, com a maioria dos vencimentos a partir de 2023.
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